屋顶分布式光伏项目由于不受规模指标限制，日益受到投资业主的青睐。然而，光伏电站是重投资，运行期要25年。在25年的电站运营过程中，屋顶业主方可【kě】能出现【xiàn】破产、被司法机关【guān】查【chá】封，或者将【jiāng】屋顶【dǐng】抵押出售等情形【xíng】。这些情况，对于【yú】光伏电【diàn】站来说无【wú】疑都是埋【mái】藏的“地雷”。
之前的文章中，曾经介绍了屋顶租赁的标准合同——《分布式光伏发电屋顶租【zū】赁及使用协议【yì】》，介绍了签署分布【bù】式合【hé】同时注意的问题。本文总结了在选择分布式屋【wū】顶时【shí】，投资商必须确定【dìng】的4个【gè】事项和建议明确的【de】1个问题。
必须确定一：房屋本身合法，无被拆除、禁用风险
依据相关法律，面临被拆除或被禁止使用的几种情形：
1)未取得建设工程规【guī】划许【xǔ】可证或者未按照建【jiàn】设工程【chéng】规划许可【kě】证的【de】规定进【jìn】行建设;
2)未经消防验收或消防验收不合格;
3)建【jiàn】设单位在竣工验【yàn】收过【guò】程中存在违【wéi】反国家有关建设【shè】工程质量【liàng】管理规定行为;
如何规避风险：
承租人在签署租赁合同之前，应首先要求房屋业主提供四证：
建设工程规划许可证
竣工验收证明
消防验收证明
房屋产权证明
必须确定二：屋顶租赁合同签署前，房屋未被抵押、查封
根据相关法律，发生以下两种情形，屋顶租赁合同将无法履约：
1)在签署屋顶租赁【lìn】协议【yì】前，房【fáng】屋已经被抵【dǐ】押。债务到期【qī】，屋顶业主(抵【dǐ】押人【rén】)还未清偿债务，债权人对【duì】其拍卖、变卖导致所有【yǒu】权发生变化;
2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
如何规避风险：
1)建议承租方在【zài】签【qiān】订【dìng】屋顶租赁协议前，前往当地的不动产登记部门对出【chū】租方【fāng】提供【gòng】房【fáng】屋、土地的产权【quán】进行调查，了解房屋、土【tǔ】地上【shàng】是否存【cún】在抵押权。
2)在屋顶租赁协议【yì】或能源【yuán】管理协【xié】议中增加因抵押权人实行抵押权的特【tè】别赔偿条款;或者与【yǔ】抵押【yā】权人【rén】约定在其行【háng】使抵【dǐ】押权后继续【xù】维【wéi】持租赁合同【tóng】效力。
一旦发生“拍卖【mài】”、“查封”等意外，下述2种情况，屋【wū】顶租赁人可以【yǐ】证明房屋租赁【lìn】协议签署在房屋【wū】产【chǎn】权变动【dòng】之【zhī】前【qián】，可【kě】以“买卖不【bú】破【pò】租赁”为由，要求新【xīn】产【chǎn】权所有者继续履行租赁合同【tóng】。
1)租赁合同的【de】当事人【rén】在【zài】抵押、查【chá】封【fēng】前，已向房产管理部门登记【jì】备案、或【huò】办理租赁合【hé】同【tóng】公证的;(实践【jiàn】中，有企业出于税【shuì】负、登记繁琐等考【kǎo】虑未进行租赁登记【jì】，这给光伏电【diàn】站25年【nián】的生命周期【qī】内房屋租赁权潜藏了法律风险。)
2)有其他确切证据证明租赁合同签【qiān】订于抵押【yā】、查封前的，如租赁合【hé】同当事人已在【zài】抵押、查【chá】封前缴纳相【xiàng】应租金税、在案涉【shè】房屋所在物业公司办理租赁登记【jì】、向【xiàng】抵押【yā】权【quán】人【rén】声明【míng】过租【zū】赁情况等。
必须确定三：屋顶出租房有权签合同
根据相关法律，以下几种情形，业主对建筑物无全部所有权：
1)建筑物(居民楼)产权分散问题
业主对建【jiàn】筑物专【zhuān】有部分享有单【dān】独【dú】所有权，即【jí】对该部分享【xiǎng】有【yǒu】占有、使用、收益和处分的排【pái】他性的支配权;业主对建筑物专【zhuān】有部分以外【wài】的共【gòng】有部【bù】分【fèn】，享有权利并承担义务;共有部分为相【xiàng】关业主所共有【yǒu】，均不得分割【gē】，也不得单独转【zhuǎn】让。
专有部分：一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。
共有【yǒu】部分【fèn】：指【zhǐ】区分所【suǒ】有的建【jiàn】筑【zhù】物及其附属物的共同部【bù】分，地基、屋顶【dǐng】、梁、柱、承重墙、外【wài】墙、地下【xià】室等【děng】基本构造部【bù】分由全体业主共同使用。
如何规避风险：
对于住【zhù】宅楼、大型【xíng】市场等建筑物的屋顶，由于产权较为分散，其屋顶的出租、利【lì】用需【xū】要【yào】按照业主委员【yuán】会或【huò】业主大会的议事规则，经过合【hé】法【fǎ】有效的【de】民主决策程序后方可进【jìn】行租赁。建【jiàn】议【yì】事【shì】先【xiān】做好建筑物产权权属【shǔ】的调查，规避【bì】相关【guān】风险。
2)承租人转租问题
屋【wū】顶承租人经出租人【rén】同【tóng】意，可以将租赁物转租给【gěi】第三【sān】人。承租【zū】人转【zhuǎn】租【zū】的，承租人【rén】与出租人之间的租赁合同【tóng】继续有效。承租【zū】人未经出【chū】租人同意【yì】转【zhuǎn】租的，出租人可以解除合同。
如何规避风险：
承【chéng】租【zū】方在签订租赁合【hé】同时应【yīng】确认【rèn】转租人的【de】出租行【háng】为是否经过出【chū】租人的同意，要求【qiú】出租【zū】人【rén】出示【shì】房屋所有权【quán】人允许其转租房屋的授权委托书，并在租赁合同中明确约定转租【zū】人违【wéi】反上述规定时应承担的违约责【zé】任。
必须确定四：合同期限是有效的
1)屋顶租赁合同期最长20年
就屋顶租赁协议而言【yán】，属于我国《合同法》规定的租赁合同，根据《合【hé】同法》的规定：租赁合【hé】同期限不得超过二十年。超【chāo】过二十【shí】年的【de】，超过部分无【wú】效。
如何规避风险：
分布式光伏项目一般项目为25年【nián】，建议在合同中【zhōng】约定租【zū】赁【lìn】期限为20年，同时约定协议到期之【zhī】后【hòu】，双方对该协议【yì】以补充【chōng】协议形式续【xù】签5年。
2)能源管理合同
分布式光伏项目【mù】以能源管理协议的方【fāng】式【shì】开展【zhǎn】，通【tōng】常采用【yòng】“电价优惠【huì】、屋顶免费使用”的形式。由于不满【mǎn】足【zú】“租金支【zhī】付【fù】租赁物使用权对价【jià】”这一【yī】典型【xíng】租赁合同的【de】构成要【yào】件，仅【jǐn】签订了能源管【guǎn】理【lǐ】协议【yì】而未单独签订租赁协议的【de】项目，是否应当适用于《合同法》对租赁协议期限【xiàn】上限【xiàn】的约定存在【zài】一定争议。
建议：
能源管理合同【tóng】的期【qī】限为25年应【yīng】该是不【bú】违反现行法【fǎ】律法规的，鉴于目前仍有争【zhēng】议，为稳妥起见【jiàn】，我们建议在能【néng】源【yuán】管理合同中约定【dìng】项目周【zhōu】期为20年【nián】，并【bìng】同时约定：协议到期之后，双方【fāng】对能【néng】源管理协议以补充协议形式续【xù】签【qiān】5年【nián】。
合同中建议明确：拆迁补偿问题
房屋被征收、拆迁，作出房【fáng】屋【wū】征收决【jué】定的市、县【xiàn】级【jí】人民政府对被【bèi】征【zhēng】收房屋“所有权人”给予的补【bǔ】偿包括：
1)被征收房屋价值的补偿;
2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
显然，补偿是【shì】给房屋所有【yǒu】权人的【de】，屋顶承【chéng】租人并不是征收【shōu】补偿的直接主体。
补偿标准【zhǔn】：实【shí】践中，各地【dì】对【duì】于房屋征收的补偿【cháng】标准存【cún】在差异。有案赔偿款比例补偿，有按面积补偿，有按【àn】前【qián】三年的平均效益补偿，等等。
如何规避风险：
在屋顶【dǐng】租赁合同中，对【duì】其停产、停业损失是需要预先与【yǔ】出租【zū】人进行约【yuē】定，并明确房屋面临征收时的停【tíng】产【chǎn】停【tíng】业损失的计算方式、征【zhēng】收【shōu】补偿的【de】分配比例，以保护【hù】自身【shēn】的合法权益。
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