屋顶分布式光伏项目由于不受规模指标限制，日益受到投资业主的青睐。然而，光伏电站是重投资【zī】，运行期要【yào】25年【nián】。在25年【nián】的电站运营过程中，屋顶业主方可能出现破产【chǎn】、被司【sī】法机【jī】关查封，或者将【jiāng】屋顶抵押出售等情形。这【zhè】些情况，对于光伏电【diàn】站来说无疑【yí】都是埋藏的【de】“地雷”。
之前的文章中，曾经介绍了屋顶租赁的标准合同——《分布式光伏发电屋顶租赁【lìn】及使用【yòng】协议》，介绍了签署分布式合同【tóng】时注意【yì】的问题。本文总结了【le】在选择分【fèn】布式屋顶【dǐng】时，投资商必须确定的4个事【shì】项和【hé】建议明确的1个问题【tí】。
必须确定一：房屋本身合法，无被拆除、禁用风险
依据相关法律，面临被拆除或被禁止使用的几种情形：
1)未取【qǔ】得建【jiàn】设工程规【guī】划许【xǔ】可证或者未按【àn】照建设工程规划许【xǔ】可【kě】证的规定进行建设;
2)未经消防验收或消防验收不合格;
3)建设单位在竣工【gōng】验【yàn】收过程中【zhōng】存在违反【fǎn】国家【jiā】有关建设工程【chéng】质量管理规定行【háng】为;
如何规避风险：
承租人在签署租赁合同之前，应首先要求房屋业主提供四证：
建设工程规划许可证
竣工验收证明
消防验收证明
房屋产权证明
必须确定二：屋顶租赁合同签署前，房屋未被抵押、查封
根据相关法律，发生以下两种情形，屋顶租赁合同将无法履约：
1)在签【qiān】署屋顶租赁协议前，房【fáng】屋已经【jīng】被抵押。债务到期，屋顶【dǐng】业【yè】主(抵押人)还【hái】未清偿【cháng】债务，债权人对【duì】其拍卖、变【biàn】卖导【dǎo】致所有权发生变化;
2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
如何规避风险：
1)建议【yì】承租方在签订屋顶【dǐng】租赁【lìn】协议前，前往当地的不动【dòng】产登记【jì】部门对出租方提【tí】供房屋、土地【dì】的产【chǎn】权【quán】进行调查，了解【jiě】房屋、土地上是【shì】否存在抵【dǐ】押权。
2)在屋【wū】顶租赁协议或能源管理协议中增加因抵押权人实【shí】行抵押权的特别赔偿条款;或【huò】者与抵押权【quán】人约定在【zài】其行【háng】使抵押【yā】权【quán】后【hòu】继续维持【chí】租赁合【hé】同【tóng】效力。
一旦发生“拍【pāi】卖”、“查封”等【děng】意外，下述2种【zhǒng】情况，屋顶租【zū】赁人【rén】可以证明房屋租赁协议签署在房【fáng】屋产权变动之前，可【kě】以【yǐ】“买【mǎi】卖不破【pò】租赁”为由，要求新产【chǎn】权所有【yǒu】者继续履行租赁合【hé】同。
1)租赁合同的当事人在【zài】抵【dǐ】押、查封前，已向【xiàng】房产管理部【bù】门【mén】登记备案、或办【bàn】理租赁合同公证【zhèng】的;(实【shí】践【jiàn】中，有企【qǐ】业出于税负、登记繁琐等【děng】考虑未进行租赁登记，这给光伏电站25年【nián】的生命【mìng】周期【qī】内房屋租赁【lìn】权潜藏了法律风险。)
2)有其他确切【qiē】证据【jù】证明【míng】租赁合【hé】同【tóng】签【qiān】订于抵押、查封【fēng】前的【de】，如租赁合同【tóng】当事人已在抵押、查【chá】封前缴纳相应【yīng】租金税、在案涉房屋所在物业公司办理【lǐ】租【zū】赁登记、向抵押权人声明【míng】过租【zū】赁情况等。
必须确定三：屋顶出租房有权签合同
根据相关法律，以下几种情形，业主对建筑物无全部所有权：
1)建筑物(居民楼)产权分散问题
业【yè】主【zhǔ】对建筑【zhù】物专有部分享有单独所有【yǒu】权，即对该部【bù】分享有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权【quán】;业【yè】主【zhǔ】对建筑物专有部分以【yǐ】外的【de】共有部【bù】分，享有权【quán】利并【bìng】承担【dān】义务;共有部分为相关业【yè】主所共有，均不【bú】得分割，也不【bú】得单独【dú】转让。
专有部分：一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。
共有部【bù】分：指区分【fèn】所有的建筑物及其附属物的共同部【bù】分，地基【jī】、屋顶、梁【liáng】、柱、承重墙、外【wài】墙、地下室等【děng】基本构【gòu】造部分【fèn】由全【quán】体业主共同使用。
如何规避风险：
对【duì】于住宅楼、大型市场【chǎng】等建筑物的屋顶，由于【yú】产【chǎn】权较为分散【sàn】，其屋顶【dǐng】的出租、利用需要按照【zhào】业主委员会或业主大会的议事规【guī】则，经【jīng】过合法有效的民【mín】主【zhǔ】决策程序【xù】后【hòu】方可进行租赁【lìn】。建议【yì】事先做好建筑【zhù】物产权权属的调查，规避相关风险。
2)承租人转租问题
屋【wū】顶承【chéng】租人经出【chū】租人【rén】同意，可以【yǐ】将租赁物转租给第三人。承租人转【zhuǎn】租的，承租人与出租人之间的租赁【lìn】合同继续有效。承租人未经【jīng】出租【zū】人同意转租【zū】的，出租【zū】人可以解【jiě】除合同。
如何规避风险：
承租方在签【qiān】订租赁【lìn】合【hé】同时应确认转租人的【de】出租行为是否经过出租【zū】人的同【tóng】意，要求出租人出示房屋【wū】所【suǒ】有权人允许其转【zhuǎn】租【zū】房【fáng】屋的授权委托书，并在租赁合同中明【míng】确【què】约定【dìng】转租人违反上述规【guī】定时应承担的【de】违约【yuē】责任。
必须确定四：合同期限是有效的
1)屋顶租赁合同期最长20年
就屋顶租赁协议而言，属于【yú】我国《合【hé】同法》规【guī】定的【de】租赁合同，根据【jù】《合同法》的【de】规定【dìng】：租赁合【hé】同期限不得【dé】超过二十年。超【chāo】过二十年的【de】，超过部分无效。
如何规避风险：
分布式光伏项目一般项【xiàng】目为【wéi】25年，建议在合【hé】同中【zhōng】约定租赁期【qī】限为【wéi】20年，同时约定协议到期之后，双方对该协议【yì】以补充【chōng】协议形【xíng】式续【xù】签5年。
2)能源管理合同
分布式光伏项目以能【néng】源【yuán】管理协议的方式开【kāi】展【zhǎn】，通常【cháng】采用“电价优惠、屋顶免【miǎn】费【fèi】使用”的形式【shì】。由于不【bú】满足“租【zū】金【jīn】支【zhī】付租赁物【wù】使用权对价【jià】”这一典型租【zū】赁合同的构成要件，仅签订了【le】能源管【guǎn】理协议而未单独签【qiān】订租【zū】赁协议的【de】项目，是【shì】否【fǒu】应当适用于《合同法》对租赁协议期限上限的约定存在一定争议。
建议：
能源管理合同【tóng】的期【qī】限为25年应该是不违反现行法律法【fǎ】规的，鉴于目前仍有争议【yì】，为稳妥起见，我们建议在能源管理合同中约定项目周期为【wéi】20年【nián】，并【bìng】同时【shí】约定：协议到期之后，双方对能源管理协【xié】议以补【bǔ】充【chōng】协议形式【shì】续【xù】签5年。
合同中建议明确：拆迁补偿问题
房屋被征【zhēng】收、拆迁，作【zuò】出房屋征收决定的【de】市、县【xiàn】级人民政府【fǔ】对被【bèi】征收房屋“所有【yǒu】权【quán】人”给予的补偿包括：
1)被征收房屋价值的补偿;
2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;
3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
显然，补偿是给房屋所【suǒ】有权人的，屋顶承租人【rén】并不【bú】是征收【shōu】补偿【cháng】的直接主体。
补偿标准：实践中【zhōng】，各地对【duì】于房【fáng】屋征收的补偿【cháng】标准存在差异。有案赔偿【cháng】款比例补偿，有按面【miàn】积【jī】补偿，有按【àn】前三年的平均效益补偿，等等。
如何规避风险：
在【zài】屋顶【dǐng】租赁合同中，对【duì】其停产、停业损失是需要预先与出租人进行约【yuē】定，并明确房屋【wū】面临征收时【shí】的停产停业损【sǔn】失的【de】计算方式、征收补偿【cháng】的分【fèn】配比例【lì】，以保护自身的【de】合法【fǎ】权益。
(FR：阳光时代法律观察/张乃韦)
