屋顶分布式光伏项目由于不受规模指标限制，日益受到投资业主的青睐。然而，光伏电站是重投资，运行期要25年。在25年【nián】的电站运【yùn】营过程中，屋【wū】顶业主方可能出现破【pò】产【chǎn】、被司【sī】法机关【guān】查【chá】封，或者将【jiāng】屋【wū】顶【dǐng】抵【dǐ】押出售等【děng】情形。小编总结了在选择【zé】分布式屋顶【dǐng】时，投资商必【bì】须明确的4个事项。
房屋本身合法，无被拆除、禁用风险
依据相关法律，面临被拆除或被禁止使用的几种情形：
1、 未取得建设【shè】工程规划许可证或者【zhě】未按照建设工程【chéng】规划【huá】许可证的【de】规【guī】定【dìng】进行建设；
2、未经消防验收或消防验收不合格；
3、建设单位在竣工【gōng】验收过程中【zhōng】存在【zài】违【wéi】反国家有【yǒu】关建设工程质量【liàng】管理规定行为。
如何规避风险
承租人在签【qiān】署租赁【lìn】合同之前，应【yīng】首先要求【qiú】房屋业主提供四【sì】证：建设【shè】工程规划许可证、竣工验收证明、消【xiāo】防验【yàn】收证明【míng】、房屋产权证明。
屋顶租赁合同签署前，房屋未被抵押、查封
根据相关法律，发生以下两种情形，屋顶租赁合同将无法履约：
1、在签署【shǔ】屋顶租【zū】赁【lìn】协议前，房【fáng】屋已【yǐ】经被抵押。债务到期，屋顶【dǐng】业主（抵押人）还未【wèi】清偿【cháng】债务，债权人对其拍卖、变卖导致所有权【quán】发生【shēng】变化；
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
如何规避风险
1 .建议承租【zū】方在签订屋顶租赁协议前，前往当【dāng】地的不动【dòng】产登记部【bù】门对出【chū】租方【fāng】提供房屋、土地的【de】产权进行调查，了解【jiě】房屋、土地上是【shì】否存在抵押权。
2. 在【zài】屋顶租【zū】赁协议或【huò】能源管理协议中增加【jiā】因抵押权人实行抵押权的特别赔偿【cháng】条款；或者与抵押权人约定在其行使抵押权后【hòu】继【jì】续【xù】维持租【zū】赁合同【tóng】效力【lì】。
屋顶出租房有权签合同
1、建筑物产权分散问题：
业主对建筑物专有部分【fèn】享有单【dān】独所有权，即对该部分【fèn】享有占有、使用、收益【yì】和处分的排他性的【de】支配【pèi】权【quán】；业主对建【jiàn】筑物【wù】专【zhuān】有部分以外的共有【yǒu】部分，享有权利并承担义务；共有部【bù】分为相【xiàng】关业主所共【gòng】有，均不得分割【gē】，也不得单【dān】独转让。
专有部分：一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。
共【gòng】有【yǒu】部分：指区分所【suǒ】有的建筑物及其附属物的共同部【bù】分，地【dì】基、屋顶、梁、柱、承重墙【qiáng】、外【wài】墙、地下室等基【jī】本构造部分【fèn】由【yóu】全体业主共同使用。
如何规避风险
对于【yú】住宅楼、大型市场等建筑【zhù】物的屋【wū】顶，由于产权较为【wéi】分散，其屋【wū】顶的出租、利用需要按照业主【zhǔ】委【wěi】员会或业主大会的议事【shì】规则，经过合法有效的民【mín】主【zhǔ】决策程序【xù】后方【fāng】可【kě】进行【háng】租赁。建【jiàn】议事【shì】先做好建筑物【wù】产权权属的调查，规避相关风【fēng】险。
屋顶承租【zū】人经出租人同【tóng】意，可以将租赁物转租给第三人。承租人【rén】转租的，承租人【rén】与出租人【rén】之间的租赁合同【tóng】继续有效。承租人未【wèi】经出租人同意转租的，出租人可【kě】以【yǐ】解【jiě】除【chú】合同【tóng】。
2、承租人转租问题
屋顶承租人经出租人同意，可以将【jiāng】租赁物【wù】转【zhuǎn】租给第三人【rén】。承租人转租【zū】的，承租人与出租人之【zhī】间的租赁合同继续有【yǒu】效。承租【zū】人【rén】未经出租【zū】人同意转租的，出【chū】租人可【kě】以解除【chú】合同【tóng】。
如何规避风险
承租方【fāng】在【zài】签订租赁合同时应确认转租人的出租行【háng】为是【shì】否经过出【chū】租人的同意，要【yào】求出租人出示房【fáng】屋所有权人允许其转【zhuǎn】租房屋的授权委托书【shū】，并【bìng】在【zài】租赁合同中明确约【yuē】定转租人违【wéi】反上述规定【dìng】时应【yīng】承【chéng】担的违约责任【rèn】。
合同期限是有效的
屋顶租赁合同期最长20年。
就屋顶租赁协【xié】议而言，属于我国《合同法【fǎ】》规定【dìng】的租赁合同，根据《合同【tóng】法》的【de】规定：租赁合同期限不得超过20，超过【guò】部分【fèn】无效【xiào】。
如何规避风险
分布式光伏项目一般项目为【wéi】25年，建议【yì】在合【hé】同中约定租赁期【qī】限【xiàn】为20年，同【tóng】时约定协【xié】议【yì】到期之后，双方对该协【xié】议以补充协议形式续签【qiān】5年。
光伏凭借国家政策支持和【hé】自身清洁环保的【de】优势【shì】，博【bó】得【dé】了很多【duō】投资者【zhě】的青【qīng】睐。正如小编开篇所【suǒ】说的【de】一样，光【guāng】伏投资是长期投【tóu】资，所以在租赁房屋屋顶时要充分考【kǎo】虑以上因素【sù】，合理规避风险，才能将光伏收益最【zuì】大【dà】化。
来源：太阳能阳光驿站
