光伏电站组件阵【zhèn】列区【qū】，可根据该地块土地用途，结合【hé】“农光互补”、“林【lín】光【guāng】互补”或【huò】“渔光互补”模【mó】式，通过租赁方式获取土地【dì】使用权。对于集【jí】体所有的农用地，光伏投【tóu】资【zī】者在签【qiān】订土【tǔ】地租赁协议【yì】时【shí】，要特别【bié】注意防范【fàn】有【yǒu】关法律【lǜ】风险，不仅要符合国家关于租【zū】赁土地用【yòng】于光【guāng】伏建设的规定，还需要【yào】履行【háng】村民的民主决议程序和经过镇政府的批准。否则，所签署的土【tǔ】地租赁合同可【kě】能因违反【fǎn】国家法律的强制性规【guī】定而被判【pàn】无效【xiào】。近【jìn】年来，光伏项目的该【gāi】类土地使用权纠【jiū】纷【fēn】有明显增多【duō】的趋势。为此，我们选【xuǎn】取【qǔ】了一【yī】个咸【xián】阳市中级人民【mín】法院终审的关于土地租赁合同【tóng】效力的典型【xíng】案例进行解析。

基本案情

2015年11月，陕西中凯【kǎi】光伏电力有限公司(以下简称“中【zhōng】凯公【gōng】司”)与【yǔ】长【zhǎng】武县【xiàn】相公镇柳泉村委会【huì】(以下简称“柳泉村委会”)签署《土地租赁【lìn】合同》。合同约定，中凯【kǎi】公司租【zū】用柳泉村1400亩【mǔ】土地用【yòng】于建设2×20MWp分布式【shì】太【tài】阳能光伏发电项目，租期27年，租金共计4914000元。中凯公【gōng】司主张【zhāng】：双方【fāng】签订《土地租赁【lìn】合【hé】同》前，柳泉【quán】村委会专门【mén】召开了会【huì】议对中【zhōng】凯公【gōng】司租用该土【tǔ】地一事进行了讨论，一【yī】致同意《土地【dì】租赁合【hé】同》的内容，随后，柳泉村【cūn】委【wěi】会又派人【rén】以《村民意见【jiàn】书》的【de】形式，挨家逐【zhú】户【hù】进行【háng】征求意见，共征【zhēng】得157份《村民【mín】意见书【shū】》，该157份【fèn】《村民意见书》充【chōng】分证明双方签订《土地租赁合同》已经征【zhēng】得该村民经济组织2/3以上成员的同意【yì】。

但根【gēn】据一审法院查明的事实，《土地租赁合同【tóng】》签订前【qián】原、被告未进行入户调查【chá】，合同签订【dìng】后【hòu】柳泉村委【wěi】会原村支部【bù】书记赵金虎组织对部分村民【mín】进行了入户调查，村会计赵某证明【míng】未召开村【cūn】民代【dài】表【biǎo】大会，会议记录是原村支书赵金虎【hǔ】指示赵某【mǒu】编写的。柳泉【quán】村委会从2015年至【zhì】今未向长武县相公【gōng】镇【zhèn】人民政【zhèng】府上报【bào】关于【yú】相关土地流转【zhuǎn】的文件。

双方对《土地租赁合同》的效力和损失赔偿问题发生争议。

裁判结果

本案【àn】经【jīng】陕西省长武县人【rén】民法院一审，咸阳市中级【jí】人【rén】民法院二审，判决【jué】中凯公司与村【cūn】委【wěi】会签署的《土地【dì】租赁合【hé】同》无效。

法院认为，违反法律【lǜ】强制性规定的合同无效。柳泉村【cūn】委会与中【zhōng】凯【kǎi】公司签订【dìng】土地租【zū】赁【lìn】合同，未事先经该集【jí】体【tǐ】经济组织成员【yuán】的村民会议三【sān】分之二以上成员【yuán】或者三【sān】分【fèn】之二以上村民代【dài】表的【de】同意，未报长武县相公镇人民政府批【pī】准;建设光【guāng】伏发电项目改变了土【tǔ】地的农业用途，均【jun1】违【wéi】反了【le】法【fǎ】律的强制性【xìng】规定，故合同【tóng】无效【xiào】。因柳泉村委会未【wèi】提供有效证据证明其实际【jì】损【sǔn】失，柳泉村【cūn】委会对合同无效【xiào】亦存在过错，故对其要求赔偿经济损失的诉讼请【qǐng】求不应【yīng】予以支持【chí】。

故依据《中华人民【mín】共【gòng】和国合同法》第五十二【èr】条、《中华人民共和国土地管【guǎn】理法》第六十三【sān】条、《中【zhōng】华人民共和国农【nóng】村土地【dì】承包【bāo】法》第四十八条之【zhī】规定【dìng】，判决柳泉村委【wěi】会和【hé】中凯公【gōng】司【sī】于9-21签【qiān】订的土地租赁合【hé】同无效;驳【bó】回柳泉村委会要求经【jīng】济赔偿的诉讼请求。

法律分析

根据《土地管理法》的规【guī】定，我国土地按权属分可分为国家所有和农村【cūn】集体所【suǒ】有。对于租赁国家所【suǒ】有【yǒu】的【de】土【tǔ】地建设光伏电站【zhàn】的，应由项目公司【sī】与土地使用权人【rén】签订土【tǔ】地租【zū】赁协【xié】议，取得土【tǔ】地使用权。对于租赁集体所有的土地建设光【guāng】伏电站的，实践中通常由土【tǔ】地承包经营权【quán】人【rén】委托村【cūn】委【wěi】会【huì】或村集体组织与【yǔ】光伏【fú】项目公司【sī】签署相【xiàng】关租赁协【xié】议【yì】。

《农村土地【dì】承包法》第四十八条规【guī】定，“发包方将农村土地【dì】发包【bāo】给本集体经济组织以【yǐ】外的单位或者个人承包，应【yīng】当事先经本集体经【jīng】济组织成员的村民会议三分之二以上成【chéng】员【yuán】或者三分之【zhī】二【èr】以上村民代表的【de】同【tóng】意，并报【bào】乡【xiāng】(镇)人民政府批准。”

《土【tǔ】地【dì】管理法》第六十三条规定，“农民集体所有【yǒu】的【de】土地的使用【yòng】权不得出【chū】让、转让【ràng】或者出【chū】租用于非农业建设;但是【shì】，符【fú】合土【tǔ】地利用总体规划并依法取得建【jiàn】设用地的企业，因破产、兼并【bìng】等【děng】情形致使【shǐ】土地使用权依法【fǎ】发生转移的除外。”可见，租用农民集体所有【yǒu】的土【tǔ】地【dì】进行光伏项目开【kāi】发是有【yǒu】严【yán】格限制的【de】。不【bú】仅要符合国家关【guān】于允许租赁土地用于光伏建设的规【guī】定(具体见《关于支持新产业新【xīn】业态【tài】发【fā】展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土【tǔ】资规【guī】〔2015〕5号)等)，而且需要【yào】履行民主决议【yì】程序【xù】和经【jīng】过镇政府批准【zhǔn】。否则，所签署的租赁合同【tóng】可能因违反国家【jiā】法律的强制性规定而【ér】被【bèi】判无【wú】效【xiào】。

同时，我国《合【hé】同【tóng】法【fǎ】》第【dì】二百一十【shí】四【sì】条规定【dìng】，“租赁期限不得【dé】超过二十年。超过二【èr】十年的【de】，超过部分无效。”而光伏电站实际运营期【qī】为25年【nián】，加上建设期间，整个项目实际使用土地【dì】期限超过20年。为确【què】保租赁期满后【hòu】项目公司可【kě】以继续合法【fǎ】使用土地，需要在律【lǜ】师等法律专业人【rén】员的【de】帮【bāng】助【zhù】下对土地租【zū】赁合同做出特殊的安【ān】排。

FR：律说光伏